日本注册公司持有房地产,日本公司注册并持有房地产优化策略

在日本注册公司并持有房地产是可行的。

（一）注册公司的要求

1. 资料方面
   • 公司名称选择自由，可包含“国际”“集团”“控股”“投资”等多种元素，数字、英文等也可用于公司名称中。需要提供股东和董事的身份证/护照复印件、法人的公证文件，这些文件用于确认股东和董事的身份与资格。
   • 注册资本最低要求为100万日元（无需验资，如果要增加注册资本金额，按增加额的3%收取使用费），不过若不以获得签证为目的的公司设立，1日元也可注册登记，建议不低于500万日元（可申请法人签证），用于支付如办公室租金、杂费、公司代理管理费用、税务申报、会计费用等维护费用。
   • 注册地址可由秘书公司提供东京的秘书地址用于注册和行政事务。经营范围合法范围内较广泛，包括房地产行业。
2. 人员相关要求
   • 外国人可作为股东和公司法人代表，不必是日本居民，与国籍无关。
   • 若没有日本银行账户，需要派代理人开立，用于公司资金流转和财务管理。非日本居民的外国人需要在本国法定公证处进行公证，以证明其身份和签名的真实性。
   • 根据注册完成后的情况，还需要向税务局、地方自治机构提交税务相关申报，向劳动监督局、养老金机构提交社会保险申报，向日本银行提交外资申报等（这些要求可能因公司具体情况有所不同）。
   • 株式会社（类似于股份有限公司）需要至少一个股东和一个董事，可以有多个董事；合同会社（类似于有限责任公司）由合伙人组成，需要至少两个合伙人，可以有多个合伙人，合伙人对公司债务承担有限责任，不需要发行股票。株式会社和合同会社在注册和运营方面有一些不同之处，株式会社需要发行股票且股东责任仅限于持有的股份。

（二）公司持有房地产的相关影响和情况

1. 从房地产市场机遇看
   • 企业改革推动的机遇：日本政府推动上市公司改革，要求低ROE和PBR（市净率）低于1的公司提高分红、回购股票、通过并购重组或剥离资产提高资本使用效率等。许多非房地产公司持有大量房地产资产，为提高资产负债表效率，这些公司可能剥离房地产资产，这为注册公司持有房地产提供了机会。2024年3月，市值超过100亿日元的上市公司中，40%的市净率为 倍，拥有约180万亿日元的固定资产，一些非房地产主营业务的公司缺乏管理这些房地产资产的战略，可能会将其剥离，注册公司就有机会获取这些房地产资产。
   • 旅游业发展带来的机遇：2024年日本旅游业预计将破纪录，对经济贡献、就业人数和游客支出都将达到历史水平。酒店业等与旅游相关的房地产需求大增，注册公司持有酒店类房地产可受益于旅游业的发展。如KKR看到与一流合作伙伴和知名品牌合作开发新的豪华酒店的机会，还有中型、有限服务酒店行业存在资产整合、品牌重塑和规范化运营的机会。多户型资产房地产市场因商务旅行和旅游激增极具吸引力，注册公司持有这类资产可通过重新定位来获取增值回报。
   • 城市发展带来的机遇：尽管日本总人口负增长，但大都市如东京仍保持人口净流入，家庭规模变小，东京等主要市场租赁率在2024年初高达95%以上，且老龄化促使老年居民向大都市迁移，住房需求旺盛，供应紧缺。三大都市圈中约60%的住房建于2000年之前，投资改善房产可要求更高租金，注册公司持有住房类房地产有较好的市场前景。
2. 从潜在风险看
   • 股东压力方面：非房地产公司持有的大量房地产资产成为股东活动焦点，投资者要求这些公司证明非核心业务（如房地产投资）的合理性。如2024年的股东大会季可能会对非房地产公司所持房地产资产有更多审查，这可能影响注册公司持有房地产相关的公司治理和资本效率等方面。
   • 市场波动方面：虽然目前有诸多积极因素，但房地产市场仍受整体经济、政策等因素影响。例如日本在2024年宣告近20年的通缩期、近8年的负利率时代结束，日元16年来首次加息等宏观经济政策变化，可能对房地产市场价值和公司持有房地产的收益产生波动影响。